Nella parte introduttiva il saggio richiama i contenuti di recenti pronunciamenti della giustizia amministrativa - in primo luogo quelli sul Piano regolatore di Roma - in merito alla perequazione urbanistica ed ai vari istituti, ad essa connessi, introdotti negli ultimi anni da diverse leggi regionali e sempre più diffusi nelle pratiche di pianificazione locale. Sono quindi affrontati alcuni nodi tecnici del dibattito in materia, integrando l’aspetto economico-estimativo in quelli urbanistici e giuridici. L’equa distribuzione dei benefici e degli oneri fra i proprietari di beni immobili interessati dalle scelte di sviluppo compiute dalla collettività attraverso il Piano urbanistico costituisce un primo tema di approfondimento. Delle modalità tecniche con cui l’equità, sotto il duplice profilo dei benefici e degli oneri, viene perseguita nelle esperienze di pianificazione più evolute, sono discusse le certezze ed il rischi. In tale contesto, oggetto di particolare attenzione è il trasferimento dei “diritti edificatori” operato senza ricorrere all’istituto del comparto edificatorio; è questa una modalità operativa che spesso si rende necessaria per realizzare progetti urbani qualificati sotto il profilo ambientale, quali ad esempio i parchi fluviali e le cinture verdi, ma la cui attuazione risulta molto complessa e problematica. Poiché i più recenti orientamenti del legislatore nazionale e regionale tendono ad influenzare l’iniziativa degli operatori privati attraverso l’attribuzione di “diritti edificatori” sotto forma di compensazione ai sacrifici loro richiesti o di incentivi all’effettuazione di interventi diversamente non convenienti, sono esaminate le modalità secondo cui i “diritti edificatori” così generati possono integrarsi con quelli originati dalla perequazione urbanistica. La diffusione della perequazione e dei nuovi istituti ad essa connessa richiede una ridefinizione dei rapporti tra “piano” e “mercato”: questi devono ricomporsi in un consapevole equilibrio, evitando che il secondo, grazie a spregiudicate interpretazioni in merito alla generazione e al trasferimento dei “diritti edificatori”, travolga il primo provocando effetti perversi nell’organizzazione delle città e nel mercato immobiliare.
Perequazione, compensazione e incentivi per un progetto di città
STANGHELLINI, STEFANO
2010-01-01
Abstract
Nella parte introduttiva il saggio richiama i contenuti di recenti pronunciamenti della giustizia amministrativa - in primo luogo quelli sul Piano regolatore di Roma - in merito alla perequazione urbanistica ed ai vari istituti, ad essa connessi, introdotti negli ultimi anni da diverse leggi regionali e sempre più diffusi nelle pratiche di pianificazione locale. Sono quindi affrontati alcuni nodi tecnici del dibattito in materia, integrando l’aspetto economico-estimativo in quelli urbanistici e giuridici. L’equa distribuzione dei benefici e degli oneri fra i proprietari di beni immobili interessati dalle scelte di sviluppo compiute dalla collettività attraverso il Piano urbanistico costituisce un primo tema di approfondimento. Delle modalità tecniche con cui l’equità, sotto il duplice profilo dei benefici e degli oneri, viene perseguita nelle esperienze di pianificazione più evolute, sono discusse le certezze ed il rischi. In tale contesto, oggetto di particolare attenzione è il trasferimento dei “diritti edificatori” operato senza ricorrere all’istituto del comparto edificatorio; è questa una modalità operativa che spesso si rende necessaria per realizzare progetti urbani qualificati sotto il profilo ambientale, quali ad esempio i parchi fluviali e le cinture verdi, ma la cui attuazione risulta molto complessa e problematica. Poiché i più recenti orientamenti del legislatore nazionale e regionale tendono ad influenzare l’iniziativa degli operatori privati attraverso l’attribuzione di “diritti edificatori” sotto forma di compensazione ai sacrifici loro richiesti o di incentivi all’effettuazione di interventi diversamente non convenienti, sono esaminate le modalità secondo cui i “diritti edificatori” così generati possono integrarsi con quelli originati dalla perequazione urbanistica. La diffusione della perequazione e dei nuovi istituti ad essa connessa richiede una ridefinizione dei rapporti tra “piano” e “mercato”: questi devono ricomporsi in un consapevole equilibrio, evitando che il secondo, grazie a spregiudicate interpretazioni in merito alla generazione e al trasferimento dei “diritti edificatori”, travolga il primo provocando effetti perversi nell’organizzazione delle città e nel mercato immobiliare.
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