Gli strumenti per le politiche dei suoli urbani in Italia

Dopo alcuni essenziali riferimenti ai principi della Costituzione italiana in merito alla proprietà immobiliare, il saggio dapprima illustra le caratteristiche dei Piani urbanistici di tradizione e l’importante ruolo che essi assegnavano alle espropriazioni per pubblica utilità per attuare le loro previsioni. Un primo approfondimento è pertanto dedicato all’evoluzione che, nel corso del tempo, hanno avuto i criteri definiti dal legislatore per determinare l’indennità espropriativa. Un secondo approfondimento è rivolto alla nascita della fiscalità immobiliare locale ed alla sua crescita d’importanza per le politiche urbane dei Comuni. Quindi il saggio espone il cambiamento degli strumenti urbanistici in riferimento alle nuove esigenze di governo delle trasformazioni delle città. Nel mutato contesto, sono discussi gli effetti della pianificazione urbanistica sul regime immobiliare e sono illustrate le ragioni che motivano la diffusione, nei Piani comunali, della perequazione urbanistica. Il campo di analisi si espande quindi dai principali interventi del legislatore nazionale in materia di determinazione delle indennità di esproprio per pubblica utilità alla fiscalità immobiliare locale, quindi ai “diritti edificatori” che i Piani comunali possono riconoscere a vario titolo alla proprietà immobiliare, ed infine al partenariato pubblico privato. Nella parte conclusiva sono riportate le questioni al centro del dibattito attuale: la possibilità di utilizzare una gamma molto estesa di strumenti, talvolta anche concettualmente raffinati, è inficiata dalla frammentarietà del quadro che essi complessivamente compongono e dalla perdurante assenza di alcuni essenziali supporti giuridici – ad esempio in materia di regime immobiliare – e tecnici, quali appropriate basi imponibili a fini fiscali.